IRM Academy · הכשרת ארביטראז' נדל"ן גלובלי

המודל

הכסף הוא לא הבעיה. המודל הישן הוא הבעיה.

למה נדל"ן 'קלאסי' כבר לא עובד לצעירים בישראל — ומה כן עובד.

A · למה 'קלאסי' כבר לא עובד

🏠

דירה ראשונה ≈ 2.5M ₪

הון עצמי מינימלי של 600K ₪. בלתי אפשרי לרוב.

📉

תשואה של 2%–3% לשנה

אחרי משכנתא ומיסים — מאות בודדות בחודש.

⏳

20+ שנות שיעבוד

משכנתא ארוכה שכובלת אותך לעבודה ולעיר.

🌫️

אפס שליטה

השוכר לא משלם, השוק יורד, התשואה נעלמת.

הפתרון הוא לא לקנות דירה יותר גדולה. הפתרון הוא לא לקנות בכלל.

B · איך זה כן עובד

מרוויחים מהפער בין השכרה ארוכה להשכרה קצרה

במקום לקנות דירה, אתה שוכר אותה לטווח ארוך מבעלים מקומי — באישור מלא ובחוזה מסחרי. המודל עובד בכל שוק בעולם — אירופה, תאילנד, דרום-מזרח אסיה. בחרנו בבודפשט כקייס סטאדי המרכזי.

אתה מרהט את הדירה ברמה של מלון בוטיק, מעלה ל-Airbnb / Booking, וגובה פי 3 מהשוכרים שמגיעים לתיירות. הצוות המקומי מתפעל הכל — אתה מקבל תזרים.

הפער = הרווח שלך. ללא משכנתא, ללא הון של מיליונים, ללא בעלות על נכס.

חוכרים דירה לטווח ארוך

~2,800 ₪ לחודש לבעלים, חוזה ל-3+ שנים

משדרגים ומרהטים

השקעה התחלתית מותאמת אישית

משכירים לטווח קצר

תפוסה 75-85% · ~8,400 ₪ ברוטו

הצוות שלנו מתפעל

ניהול, ניקיון, אירוח — אנחנו, לא אתה

תזרים חודשי נטו
לאחר כל ההוצאות

‎₪‎3,750

C · ואם אין לי הון?

גם בלי ההון — 3 דרכים אמיתיות שעובדות

רוב המתלמדים שלנו לא הגיעו עם 30,000 ₪ ביד. הם הצטרפו דרך אחת מאלה — והחליטו על המסלול המדויק רק בפגישת ההיכרות.

🤝

שותפות עם משקיע

המשקיע מביא את ההון, אתה מביא ידע, ניהול ועבודה בשטח. הסכם שותפות מובנה — חלוקת רווחים ברורה, בלי הפתעות.

מתאים אם יש לך זמן וביטחון אבל אין כסף

💳

מימון לתשלומים

מימון מובנה לעלויות ההקמה — ריהוט, פיקדון, השקה. החזר חלק מהתזרים החודשי של הנכס. ללא הוצאה גדולה מראש.

מתאים אם יש הכנסה יציבה ומחפש cash-flow מינימלי

🏢

נכס ללא הקמה

דירות שכבר מרוהטות, מצולמות ועם פרופיל פעיל בפלטפורמות. כניסה לאופרציה קיימת — השקעה התחלתית מינימלית, התחלה מהירה.

מתאים אם אתה רוצה כניסה מהירה עם הוצאה קטנה

D · השוואה למסלולים אחרים

למה ארביטראז' מנצח כל אלטרנטיבה

אותו כסף, אותו זמן — תוצאות שונות לחלוטין.

פרמטר

דירה בישראל

קרן השקעות

ארביטראז' IRM

הון עצמי לעסקה ראשונה

600K ₪+

100K ₪+

3 מסלולים · גם ללא הון

תזרים חודשי

~500 ₪

2,500–5,500 ₪

משכנתא / חוב

20+ שנים

✓

✓ ללא חוב

תפעול שוטף

עליך

✓

✓ הצוות שלנו

ליווי אישי

✓ פרונטלי + מנטור

זמן עד תזרים

12+ חודשים

לא רלוונטי

עד 90 יום

תרצה לדעת איזה מסלול מתאים לך?

בדיקת התאמה

בוא נדבר ישר — זה לא לכולם.

אנחנו עובדים עם מספר מצומצם של אנשים בכל מחזור. מי שמתאים — מקבל ליווי צמוד עד לנכס פעיל.

✓

מתאים לך אם

✓אתה פתוח לחקור איך להגיע להון של עסקה ראשונה — שותפות, מימון, או נכס שלא דורש הקמה
✓אתה רוצה תזרים פאסיבי חודשי, לא רווח על נייר
✓אתה מחפש ליווי אישי, לא קורס וידאו פסיבי
✓אתה רואה את עצמך כיזם — לא רק עובד שמחפש הכנסה נוספת

לא מתאים לך אם

✕אתה מחפש "תרוויח 50K בשבוע" או הבטחות שווא
✕אתה מחפש מישהו שיעשה את זה במקומך — זה העסק שלך
✕אתה מחפש קסם בלי השקעה של זמן או מאמץ
✕אתה לא מתחייב לתהליך של 90 יום מהחתימה לנכס פעיל
✕יש מישהו שיכול לבלום את ההחלטה — ואתה לא מוכן לזה

ההכשרה

4 רכיבים שלוקחים אותך מאפס לעסקה ראשונה

לא קורס. לא מסלול סרטונים. הכשרה מלאה ליזמים, עם ליווי אישי מהיום הראשון.

A · מה תקבל

קורס דיגיטלי · 40 שעות ב-2 מסלולים

20 שעות · יזמות נדל"ן גלובלית — איך למצוא שווקים, לנתח עסקאות, להתנהל מול בעלים ולקרוא את המספרים — עם רואה-חשבון שי לחמן ויועץ פיננסי אופק לוגסי.
20 שעות · ארביטראז' נדל"ן — איך חותמים חוזה שכירות, מרהטים ובונים מותג הממיר בעזרת חברת הניהול.

גישה מיידית

6 מפגשים פרונטליים במשרדי החברה

יהונתן ועידו מגיעים אישית — 6 מפגשים, כשעתיים כל אחד, לעבור על התוכנית האישית שלך. זה לא זום — זה ראש מול ראש עם האנשים שניהלו 300+ עסקאות.

מפגש פיזי אחת לשבועיים

קבוצת ווטסאפ סגורה עם 4 השותפים

גישה ישירה ל-4 השותפים — יהונתן וולשטיין (אסטרטגיה והשקעות), עידו חתוכה (תפעול ומספרים), נדב ללוז (ליווי משקיעים), ואיתמר וולשטיין (ראש תחום ארביטראז'). שאלה בלילה? תשובה תוך שעות.

גישה ישירה לכל 4 השותפים

קבוצת מאסטרמיינד של המחזור

המשקיעים שלך — שמתחילים באותו מסלול, באותו זמן. קבוצה קטנה ומלוכדת שמתייעצת, רואה מה אחרים עושים, ומתקדמת יחד.

קהילת המחזור

B · מה יקרה אחרי שתשאיר פרטים

שלושה שלבים. ללא לחץ.

אנחנו לא רוצים שתהיה לך הפתעה — אלה השלבים שלנו עם מי שמתאים:

משאירים פרטים

שם, טלפון ומייל — 30 שניות. זהו. אנחנו לא מזלימים אותך בספאם — זה המקסימום ממה שתשמע.

שיחת היכרות · 24ש'

יועץ מהצוות שלנו מתקשר תוך יום עסקים. מבינים את הסיטואציה, בודקים התאמה בסיסית, ואם הכל מתיישר — קובעים פגישה אישית.

פגישה אישית · שעה מלאה

פגישה במשרדי IRM עם יועץ מהצוות — בונים תוכנית כניסה לעולם הנדל"ן, עוברים על מספרים, ומחליטים יחד אם זה המסלול המתאים.

מוכן להבין איזה מסלול מתאים לך?

צוות המייסדים של IRM Academy — יהונתן, עידו, נדב, איתמר

🏆

7 שנות שטח

300+ עסקאות

המייסדים

מי בנה את כל זה — וגם למה

יהונתן וולשטיין התחיל את הדרך כיזם נדל"ן צעיר. בשנים הראשונות בנה תיק נכסים אישי, ואז פגש את עידו חתוכה — שותפו לדרך. יחד הבינו שיש פה מתודולוגיה ניתנת ללמידה — ושצעירים בישראל לא צריכים מיליונים כדי להתחיל. מאז IRM הפכה למשרד שמנהל מאות נכסים, עם צוותים בישראל, באירופה ובאסיה.

הם הבינו דבר אחד: הצעירים בישראל מקבלים ייעוץ נדל"ן רע. "תקנה דירה" כבר לא תשובה אמיתית. אז הם פתחו את האקדמיה — לא כדי למכור עוד קורס, אלא כדי לתת בפועל את הכלים והליווי שהם עצמם הצטרכו בגיל 24.

לאורך השנים הצטרפו נדב ללוז (ליווי משקיעים) ואיתמר וולשטיין (ראש תחום ארביטראז') — והיום הם 4 שותפים שמלווים אישית כל מתלמד.

"אני לא מאמין במכירת חלומות. אני מאמין בלקחת אדם, להבין את הסיטואציה האמיתית שלו, ולבנות איתו תוצאה אמיתית — חודש אחר חודש."

— יהונתן וולשטיין, מייסד IRM Academy

יהונתן וולשטיין

מייסד שותף · אסטרטגיה והשקעות

יזם נדל"ן ארביטראז' מהוותיקים בישראל. מוביל את אסטרטגיית האקדמיה ואת הקשר הישיר עם המשקיעים.

150+ עסקאות אישיות

עידו חתוכה

מייסד-שותף · תפעול וצוות

בונה ומנהל את הצוות התפעולי של 40+ אנשים בארץ ובחו"ל. אחראי על הסטנדרט והאיכות של כל נכס.

40+ אנשי צוות

נדב ללוז

שותף · ליווי משקיעים

מנהל את כל מערך הליווי האישי למתלמדים. נמצא בקשר ישיר עם כל יזם — מהפגישה הראשונה ועד הנכס הפעיל.

250+ יזמים מלווים

איתמר וולשטיין

שותף · ראש תחום ארביטראז'

מוביל את ההכשרה של הארביטראז' — מבנה את התוכנית של כל מתלמד, ומחבר אותו לצוות המקומי בחו"ל.

ראש תחום ארביטראז'

בוגרים מספרים

250 אנשים כבר עברו את הדרך הזאת

המלצות אמיתיות מבוגרים פעילים. כולם מייצרים תזרים חודשי, כולם התחילו ממקום דומה לשלך.

דירה פעילה · בודפשט

פלייסהולדר · להחליף בתמונת נכסדוגמה: דירת 2 חדרים · אזור Erzsébetváros

סיפור מקרה

איך דניאל, בן 26, פתח נכס ראשון תוך 73 ימים

דניאל הצטרף למחזור דרך מסלול שותפות — הוא הביא את הזמן, את הראש ואת הביצוע, משקיע מהקהילה שלנו הביא את ההון. אפס ניסיון בנדל"ן. עבד כמתכנת ב-Hi-Tech, חיפש "משהו שלי" — התחיל את התהליך בלי לדעת איפה בודפשט בכלל.

היום, פחות מ-3 חודשים מהפגישה הראשונה, יש לו דירה של 2 חדרים פעילה ב-Airbnb, עם תפוסה של 82% וטיפוח חודשי ממוצע של ~3,800 ₪ נטו.

ימים מאפס לנכס פעיל

82%

תפוסה ממוצעת חודשית

3.8K

תזרים נטו לחודש (₪)

התחלתי בלי לדעת כלום ובלי הון של עסקה ראשונה — בנינו יחד מסלול שותפות שעבד. תוך פחות מ-3 חודשים יש לי דירה פעילה שמייצרת ~3,500 ₪ בחודש. הליווי הצמוד שינה הכל — הם לא נתנו לי ליפול.

ד.ל

דניאל ל.

מהנדס תוכנה · בוגר ינואר 2025

הגעתי עם הרבה ספקנות, מעט הון והרבה שאלות. אחרי שיחה ראשונה הבנתי שאלה לא יועצים — אלה שותפים. בנינו מסלול שהתאים לי, והיום יש לי 2 נכסים פעילים ובדרך לשלישי. הסכומים מדברים בעד עצמם.

ש.כ

שירה כ.

מנהלת מוצר · בוגרת מארס 2024

חיפשתי הכנסה פאסיבית בלי להתחייב למשכנתא של 30 שנה. הקורס נתן לי בדיוק את זה — בלי הבטחות שווא, בלי קסמים. עבודה אמיתית עם תוצאות.

ע.ב

עומר ב.

פרילנסר · בוגר אוקטובר 2024

שאלות נפוצות

כל מה שעולה לראש לפני שמתחילים

כמה הון עצמי אני צריך כדי להתחיל?

התשובה תלויה בך. יש שלוש דרכים אמיתיות לפתוח עסקה ראשונה — שותפות עם משקיע (אתה מביא ידע וניהול, הוא מביא הון), מימון מובנה (החזר לאורך זמן מתוך התזרים של הנכס), או נכס ללא הקמה (דירות שכבר ערוכות לתפעול ודורשות הוצאה התחלתית מינימלית). רוב המתלמדים שלנו לא הגיעו עם 30K ביד — בפגישת ההיכרות בודקים יחד מה המסלול שמתאים למצבך הספציפי. אנחנו לא מבטיחים "0 שקל לכולם" — אבל נבדוק איתך מה אפשרי.

למה דווקא בודפשט?

המודל עובד בכל שוק בעולם. אנחנו מלמדים אותו על קייס סטאדי של בודפשט כי זה השוק שבו אנחנו פעילים הכי הרבה שנים — אבל המתודולוגיה זהה בכל מקום: אירופה, תאילנד, דרום-מזרח אסיה. בקורס הדיגיטלי לומדים איך לבחור שוק ולהתאים את המודל אליו.

אני לא דובר אנגלית טוב. זה בעיה?

בכלל לא. כל האינטראקציה שלך — איתנו, בעברית. הצוות המקומי שלנו בחו"ל עובד מולך דרכנו. אתה לא צריך לדבר עם בעלים, קבלנים, או אורחים. אנחנו בתווך.

כמה זמן זה לוקח עד שאני רואה תזרים?

הממוצע הוא 60-90 ימים מהפגישה הראשונה ועד שהאורח הראשון נכנס. הליווי כולל את כל השלבים — חיפוש נכס, חוזה, שיפוץ, צילום, העלאה לפלטפורמות.

מה אם הנכס לא מצליח? מה הסיכון?

אנחנו עובדים על בסיס ניתוח כלכלי מוקדם — אם נכס לא מתאים, פשוט לא חותמים עליו. רוב הנכסים מגיעים לתפוסה של 75-85% תוך 3 חודשים. בכל מקרה, חוזי ההשכרה הם ל-3 שנים עם נקודות יציאה — אם משהו לא עובד, יש דרך לסגור.

כמה זמן עבודה זה דורש?

בשלב הלמידה והפתיחה — כ-5-8 שעות בשבוע למשך 2-3 חודשים. אחרי שהנכס פעיל ומועבר לתפעול שלנו — פחות משעה בחודש לבדיקת דוחות. זה באמת פאסיבי, לא רק קוראים לזה ככה.

מה כולל הליווי הפרונטלי?

קורס דיגיטלי של 40 שעות (20 יזמות נדל"ן + 20 ארביטראז'), 6 מפגשים פרונטליים במשרדי החברה עם יהונתן ועידו, קבוצת WhatsApp סגורה עם 4 השותפים (יהונתן וולשטיין, עידו חתוכה, נדב ללוז, איתמר וולשטיין), גישה ישירה לצוות המקצועי הנוסף (שי לחמן רו"ח, אופק לוגסי יועץ פיננסי), וקבוצת מאסטרמיינד של המחזור שלך.

מה העלות של הקורס?

העלויות מותאמות לתוכנית האישית שלך ולהיקף הליווי. בפגישת ההיכרות (חינם) נדבר על המספרים בכנות, נראה אם זה מתאים לך, ונציע מסלול שמתואם להון העצמי ולמטרות שלך.

איך נראית פגישת ההיכרות?

שיחה של כ-45 דקות בזום או פגישה פרונטלית במשרדי IRM. אתה משאיר פרטים, אנחנו חוזרים אליך תוך 24 שעות, מתאמים זמן, ומדברים. אין לחץ ואין מכירות אגרסיביות — מי שמתאים יבין שמתאים.

הכסף הוא לא הבעיה.
זה מה שמספרים לך לגבי נדל"ן.